神话
公园里的人流量是“免费”顾客。
现实
事实上，房东们非常清楚有多少人路过那家店面。你虽然不是直接为谷歌的流量付费，但你实际上是在为租金中的“黄金地段”附加费买单。
零售营销房地产客户获取城市规划
公园人流量与广告牌人流量
获取客户其实是在自然而然的客流和精准的定向营销之间做出选择。附近公园的人流会带来源源不断的、轻松自在的本地行人，他们会因为距离近而发现店铺；而广告驱动的客流则依赖于策略性的线上或线下引导，将具有预定购买意向的特定受众吸引到店面。
亮点
- 公园内的车辆通行免费，但其运营成本通过更高的商业租赁费率来“支付”。
- 广告使位于“隐蔽”位置的商家能够与位于主要干道上的商家竞争。
- 广告流量的转化率通常更高，因为他们是专门来寻找你的。
- 休闲出行的游客更有可能在社交媒体上分享他们的体验。
公园产生的步行流量是什么？
前往、离开或在公共休闲场所附近旅行时路过商家的潜在客户。
- 通常由具有“休闲心态”的人组成，这使得他们更容易接受临时停车。
- 交通流量经常会根据天气状况和一天中的时间发生显著波动。
- 这些游客中很大一部分是当地居民，他们可能会成为回头客。
- 购置成本基本上“包含在”房产的租金或租赁溢价中。
- 与周中销售额相比，公园附近的商家周末收入通常会大幅增长。
广告带来的客流量是什么？
因看到促销活动、社交媒体广告或实体广告牌而直接进入商店的顾客。
- 使企业能够精准定位特定人群，而无需考虑他们当前的地理位置。
- 可以“开启或关闭”，以帮助填补淡季或促进季节性库存。
- 需要持续的资金投入和对“广告支出回报率”的持续监控。
- 访客通常带着明确的目标产品或优惠信息而来，从而提高了转化率。
- 可以通过数字追踪、优惠券或“提及此广告”促销活动来衡量效果。
比较表
| 功能 | 公园产生的步行流量 | 广告带来的客流量 |
|---|---|---|
| 主要驾驶员 | 地理位置便利和休闲 | 数字/视觉触发因素和激励措施 |
| 客户心态 | 探索性和轻松 | 目标明确，有目的性 |
| 初始成本 | 高（通过高额房地产租金） | 可变（每次广告活动的广告预算） |
| 可扩展性 | 受公园容量/天气限制 | 随着支出增加，可扩展性很强。 |
| 可预测性 | 随季节和日照情况而变化 | 根据历史广告数据可以预测 |
| 收购类型 | 被动式（有机发现） | 积极主动（外联和说服） |
| 受众覆盖范围 | 超本地化的社区关注 | 城市范围或区域范围 |
详细对比
路人的心理学
从公园出来的人通常比较悠闲，他们想找个地方喝点东西或坐坐，这非常适合咖啡馆和精品店。相比之下，那些被广告吸引而来的人往往是为了兑换特定折扣或查看新品。公园漫步者更容易被冲动消费所打动，而广告引导的顾客则更有可能进行金额较大、经过计划的购买。
成本分析：租金与广告支出
选择公园附近的店面位置本质上是对“自然营销”的长期投资——你支付更高的月租金，以确保一定的客流量。而广告带来的客流则可以让你在“目的地”区域以更低的价格租到位置优越的店铺，因为你付费给媒体平台，让他们为你带来客流。公园附近的店面位置提供了稳定性，而广告模式则提供了无需搬迁即可发展壮大的灵活性。
外部因素的影响
依赖公园客流量的商家很容易受到天气的影响；一个下雨的周六就可能导致客流量下降90%。然而，广告可以根据环境进行调整。如果下雨，商家可以投放室内促销活动或移动广告，吸引附近的行人躲雨进店，从而有效减少天气可能造成的损失。
可持续性和品牌忠诚度
公园附近的客流量能够建立起社区忠诚度，因为商家会成为顾客日常生活的一部分。而广告带来的客流量则更偏向于交易；一旦广告停止，客流量往往也会随之减少。为了实现长期的健康发展，许多商家会利用公园前的优越位置来吸引人们的注意力，然后通过广告保持品牌知名度，从而让顾客即使不在公园也会再次光顾。
优点与缺点
公园产生的交通
优点
- + 零日常营销投入
- + 高度的社区信任
- + 自发的“犒劳”购买
- + 稳定的局部流量
继续
- − 极端天气敏感性
- − 更高的月度运营成本
- − 季节性波动
- − 仅限本地人群
广告驱动的流量
优点
- + 目标人群
- + 可衡量的结果
- + 按需扩展
- + 适用于隐蔽地点
继续
- − 经常性现金支出
- − 可能会让人感觉受到侵犯
- − 需要技术技能
- − 预算结束后停止
常见误解
神话
广告适用于任何商业场所。
现实
如果某个地点太难找或者没有停车位，即使是最好的广告也可能失效。人们对便利性的接受程度是有限的；再多的广告投入也无法弥补糟糕的实际到达体验。
神话
公园里的人流量只对冰淇淋店和咖啡店有利。
现实
虽然餐饮业显然是最大的赢家，但宠物美容、瑜伽馆，甚至专业书店等服务业也通过迎合使用该空间的人们的特定生活方式和爱好，在公园附近蓬勃发展。
神话
数字广告比实体客流量更有效。
现实
数字广告常常会被用户“忽略”，导致用户视而不见。而实体店的客流量则能营造出立体的品牌印象，这种印象更难被忽视，而且通常比浏览社交媒体帖子更能提升品牌记忆度。
常见问题解答
如何衡量公园的人流量？
现代商家会使用“Wi-Fi嗅探”或热力图传感器来统计有多少独立设备经过店面，又有多少设备进入店内。您还可以在公园高峰时段进行人工点击计数，以此建立基准线。将这些数据与每日销售额进行比较，有助于确定您在公园的“客流量转化率”。
如何才能最好地将公园散步者转化为顾客？
“A”字形路牌或人行道指示牌是最有效的工具。它需要提供一种能立即吸引休闲人士的益处——例如“给您的狗狗准备冷水”或“3分钟即可享用浓缩咖啡”。通过解决一个小小的、即时的问题，你就能吸引他们进店。
公园类型对企业有影响吗？
确实如此。以游乐场为特色的公园会吸引家庭游客，促进玩具和零食的销售；而设有步行道的公园则可能带动健身服饰或健康果昔的销售。拥有众多长椅和遮荫处的公园更有利于零售业，因为人们有时间在此逗留，并随意走进商店逛逛。
我可以向公园里的人群投放数字广告吗？
是的，这叫做“地理围栏”。您可以为公园设置一个数字边界，并专门向该区域内的移动用户展示广告。这结合了两种方式，利用“广告流量”来精准吸引“公园客流量”受众。
为什么公园附近的一些企业仍然会倒闭？
通常情况下，问题在于产品与消费者心态不匹配。如果一家价格昂贵、氛围紧张的家具店开在休闲遛狗公园旁边，那么店里的“氛围”就与顾客当前的心理状态不符。在公园附近成功经营，关键在于成为公园自身功能的延伸。
广告客流量比公园客流量更有忠诚度吗？
一般来说，不会。公园客流量往往基于习惯和日常活动，这有助于建立深厚的长期客户忠诚度。而广告客流量通常基于“优惠”或特定搜索，这意味着一旦竞争对手提供更优惠的广告或更低的价格，顾客可能就会立即离开。
大型公园附近的租金要贵多少？
根据城市的不同，靠近大型城市公园的商铺租金可能比仅两个街区之外的商铺高出 20% 到 50%。你需要权衡一下，从橱窗获得的“免费”曝光是否值得为此多支付数千美元的租金，而不是把同样的钱花在 Instagram 广告上。
如何判断我的广告是否真正带来了客流量？
最常见的方法是通过 Google Ads 等平台上的“基于位置的归因”功能，该功能利用 GPS 数据追踪用户何时看到广告以及何时实际到店访问。更简单的方法是提供仅限店内使用的专属优惠券代码，该代码仅适用于您的广告系列。
裁决
如果您经营酒店或零售业务，而“氛围”和融入社区对您的品牌至关重要，那么请依靠公园带来的客流量。如果您身处竞争激烈的细分市场、店铺位置不太显眼，或者需要在淡季快速清理特定库存，那么请利用广告带来的客流量。
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